הכנסה עתידית מהשבחת הנכס
יציבות כלכלית היא אחת השאיפות הגדולות של כל אחד ואחת מאיתנו, וכנראה אחד הדברים שהכי קשה להשיג בימינו. יחד עם זאת, קשה זה עדיין אינו בלתי אפשרי ובעזרת השקעה נכונה וחכמה ניתן לייצר הכנסה עתידית קבועה ויציבה. ובכן, אם קיים שוק אחד שהוכיח את יציבותו לאורך השנים, ואת היכולת שלו להחזיר את ההשקעה במהירות ולהניב רווחים קבועים זהו שוק הנדל"ן, ובדגש על השקעה בנכס אטרקטיבי. אך מהו החזר השקעה לנכס, וכיצד מחשבים אותו? בואו נמשיך.
מהו החזר השקעה ROI?
החזר השקעה ROI (Return on Investment) הוא המדד הכלכלי שבוחן את מידת הכדאיות להשקעה, הן ברמה הכלכלית, הפונקציונלית, והאופרטיבית. כאשר אנו מתעניינים בלהשקיע בנכס, בחברה, או בתחום מסוים, אנו צריכים ראשית להעריך מה ההשקעה תניב לנו ביחס להשקעה שלנו באחוזים, כאשר המטרה היא כמובן שההחזר יהיה גדול יותר מההשקעה. בנוסף, בחינה של ROI משמשת גם ככלי השוואתי בין הזדמנויות ההשקה העומדות לפנינו. יחד עם זאת, כאשר מדובר בהשקעה בשוק הנדל"ן ובפרט בהחזר השקעה לדירה, הערכת ה-ROI היא מאתגרת במיוחד כיוון שלוקח זמן להעריך ולדעת האם מדובר בהשקעה מוצלחת, ואף יכול לקחת שנים מרגע ביצוע ההשקעה, כדי להתוודע למידת הרווחיות האמיתית של ההשקעה. אף על פי כך, בדיקת החזר השקעה היא פעולה הכרחית עבור כל סוגי ההשקעות, והדיוק שלה הוא קריטי כדי להחליט האם מדובר בהשקעה כדאית ויחסית בטוחה.
איך מחשבים החזר השקעה?
ובכן, למרות שאין באמת את היכולת להבטיח החזר השקעה ב-100%, חישוב של החזר השקעה יכול להציג בפנינו תמונה ריאלית שמבוססת על משתנים שונים. הדרך לבחון הערכה סימולטנית לגובה החזר השקעה נעשה על פי סקירה של הנתונים הבאים:
- בחינת נתוני עבר – כלומר אנו בוחנים את נתוני הרווח וההפסד ההיסטוריים של המוצר/עסק/ נכס שבו אנו מעוניינים להשקיע.
- עלויות ההשקעה או מול מכירתה – ניתן לחשב את מידת ההשקעה הדרושה כדי להיכנס לעסקה, אל מול העלות שלנו לצאת ממנה. האם נוכל להרוויח מכך או להפסיד.
- אחוזי מיסוי ההשקעה (חשוב ביותר!) – חישוב אחוזי המס שיהיה עלינו לשלם על רווחי ההשקעה האפשריים.
בעזרת בחינה יסודית של שלושה אלמנטים אלו, ניתן להעריך את הסיכון של ההשקעה אל מול מידת הרווחיות האפשרית שלו, ואף לעיתים קרובות להעריך את גובה התשואה. כך או כך, בין אם מדובר בהשקעה במדדים, קרנות, אג"ח, או נכסים, על מנת לקבל תמונת מצב עתידית מציאותית, מידת הדיוק של הנתונים שנבחנים היא קריטית.
החזר השקעה לנכס המיידי
כאשר מדובר בשוק הנדל"ן, לא פעם מידת ההשקעה היא אומנם גבוהה, אך החזר השקעה לנכס הוא מיידי. כלומר, בכדי להשקיע בנכס/דירה, עלינו לקחת בחשבון כמה עלויות אלמנטריות. למשל, ההשקעה הראשונית היא גבוהה כאשר מתלווה אליה מס רכישה העומד על סכום השווה ל-8% מערך ההשקעה כולה. בנוסף, לאחר מכירת הנכס, תידרשו לשלם מס שבח בגובה 25% על השבחת הנכס. וכמובן צריך לקחת בחשבון את עלויות המימון של הנכס (כגון משכנתא וריבית) ועלויות התחזוקה של הנכס. למרות שזה נשמע מרתיע, השקעה בנכסים ובדירות נחשבת לאחת מההשקעות הבטוחות והמניבות ובעלות החזר השקעה לדירה באופן מיידי. זאת מכיוון שמדובר בהשקעה בעלת הכנסה קבועה ויציבה (דמי שכירות קבועים) שמעניקה החזר השקעה לנכס ורווחים בזמן יחסית קצר וניתן לבחון זאת על פי:
החזר השקעה חודשי – סקירה של הרווח על פי פריסה של 12 חודשים.
החזר השקעה שנתי – סקירה של התשואה בתום שנה מרגע ההשקעה.
הכנסה עתידית מהשבחת הנכס
בנוסף להחזר השקעה לדירה באופן מיידי דרך שכירות קבועה חודשית, ניתן גם לייצר הכנסה עתידית מהשבחת הנכס. כלומר, לאחר שנים של השבחת הנכס והגדלת השווי שלו, ניתן למכור את הנכס ולייצר רווח משמעותי ביחס להשקעה הראשונית. כדי למדוד את גובה התשואה המדויקת, מחברים את הרווח של מכירת הנכס (לאחר שנים של השבחה) עם הכנסת השכירות הקבועה במשך השנים. ובכן, למרות שלא ניתן לנבא את תחזית התשואה באופן מדויק בטרם ההשקעה, בעזרת בחינה של השקעות עבר דומות, בהחלט ניתן להעריך את מידת הכדאיות של ההשקעה, את מידת הרווחיות שלה, ואת רמת הסיכון. כך או כך, שבוחנים השקעות עבר בנכסים בפרספקטיבה ארוכת טווח, ניתן לראות כי כאשר מדובר בהשבחת נכס, ניתן לייצר הכנסה עתידית משתלמת.
