במאמר הקודם סיפרתי לך איך הגעתי לארה"ב מתוך כוונה להשקיע בנדל"ן מניב ומה הביא אותי למסקנה, שאם אני רוצה להשקיע בנדל"ן בארה"ב, יש לי רק שתי אפשרויות: לעשות הכל בעצמי או לא לעשות דבר. מכל המסע הבנתי דבר אחד: תמיד יש אופציה לעסקה טובה יותר, ואפשר לבלות עוד ועוד זמן בחיפושים אחר העסקה הטובה ביותר… לכן החלטתי לעשות את העסקה הראשונה. רציתי לקנות נכס. להבין איך זה עובד, במה זה כרוך ומה יכול להשתבש בדרך… על 3 התובנות שרכשתי בדרך – במאמר שלפניכם
תובנה # 1: בשביל לעשות עסקה צריך מתווך
הדבר הראשון שלמדתי הוא שבארה"ב, בניגוד לישראל, אתה חייב סוכן נדל"ן בצד שלך על מנת לבצע רכישה או מכירה של נכס בצורה בטוחה ותקינה. עם התובנה הזאת ביד, יצאתי למסע חיפושים לאיתור סוכן נדל"ן מקצועי ואמין.
2011 הייתה שנה לא קלה לסוכני הנדל"ן באזור דרום פלורידה. רבים מהם, שהורגלו לתווך בעסקאות של אלפי דולרים רבים, מצאו את עצמם מדשדשים בעסקאות קטנות בהרבה. השינוי בשוק גרם לרבים לנטוש את התחום ולאלה שנשארו – לבחור באסטרטגיה של כמות על חשבון איכות.
התוצאה מבחינתי הייתה שסוכני נדל"ן רבים שפגשתי בדרך, ניסו לנצל את חוסר הידע שלי בשוק המקומי (שהלך והצטמצם, למזלי) ולמכור לי כמעט כל נכס שהצליחו לשים עליו את היד. אני, מצדי, הפעלתי את כל האינטואיציות והחושים העסקיים שיכולתי (בשלב זה, יותר כלפי האנשים מאשר כלפי הנכסים) על מנת להימנע מטעות.
לאחר שעבר כמעט חודש של פגישות מתסכלות ולא פרודוקטיביות עם עשרות מתווכים ורגע לפני שהרמתי ידיים, החלטתי להיכנס לאוטו ופשוט להסתובב בתוך השכונות ולהתקשר לכל שלט שנקרה בדרכי. באחד הסיבובים, על David Blvd, הבחנתי בשלט גדול בחזית של מגרש ענק שהוצע למכירה. על השלט היה כתוב שמו של הסוכן ומספר טלפון להתקשרות. הדבר הראשון שעבר לי בראש היה, שסוכן שמנסה למכור כזה מגרש בתקופה כזו קשה, הוא כנראה אדם רציני. התקשרתי.
מהצד השני ענה לי איש מבוגר עם מבטא דרומי כבד, אך למרבה הפלא מאוד ברור. הסברתי שאני מחפש נכסים זולים למטרות השקעה, אבל האיש מעברו השני של הטלפון הכריז מיד שהוא לא יכול לעזור לי. "אני לא עובד עם משקיעים", הוא אמר, "מפני שברוב המקרים הם לא יודעים מה הם מחפשים והם סתם מבזבזים את זמני".
אמרתי לעצמי שזה מישהו שאני חייב לפגוש. למרות התנגדותו, הגעתי למשרד שלו תוך פחות מחמש דקות ונכנסתי פנימה. כך פגשתי את פיטר.
תובנה # 2: בשביל לרכוש נכס נכון צריך לדעת על מה להסתכל
פיטר לאמיו התגלה כסוכן נדל"ן ותיק ומנוסה, אז בן 56, שנולד וגדל בפורט לודרדייל. את דרכו המקצועית החל כבעל עסק לניקוי ודיגום יכטות ומפרשיות. את עולם הנדל"ן הכיר ולמד לאהוב דרך אביו ואחיו הגדול, שהקימו את אחת מחברות הבנייה האיכותיות והמוערכות בפורט לודרדייל.
לקראת שנות ה-40 לחייו, החליט פיטר למכור את עסקי השיט ולקחת אתו את הפרפקציוניזם חסר הפשרות שאפיין את גישתו העסקית, לתחום שתמיד אהב – הנדל"ן. כשנפגשנו, הוא כבר היה שועל קרבות ותיק, עם 20 שנות ניסיון מאחוריו.
לאחר פגישה של כרבע שעה בלבד שבה הופשר הקרח, נכנסנו לרכב והתחלנו לנסוע בין הבתים בשכונות הסמוכות למשרד התיווך. פיטר התגלה מיד כאוצר בלום של ידע, שבמקום לדחוף לי נכסים לרכישה, לימד אותי מה חשוב לבחון בבית אמריקני, בלי להסתיר ובלי לטייח.
הוא לימד אותי להסתכל על סוג הגג וצורתו, להתרשם מהחלונות, לבדוק את צורת בניה, לבחון את מערכת חשמל, לחפש נזקי טרמיטים ועוד כל מיני דברים קטנים לכאורה, שעלולים לפגוע ברווחיות ההשקעה בעתיד.
הוא הסביר לי על השכונות ועל אזורי הביקוש. כך גיליתי שהמקום המבוקש ביותר הוא דאון טאון פורט לודרדייל, מרכז העסקים, הפנאי והתרבות של העיר, שמזכיר במידה רבה את ונציה. לדברי פיטר באזור זה ומסביבו מחירי הנכסים עדיין גבוהים למדי; אבל באיתור מדויק בעיקר בשכונות הדרומיות והיותר ותיקות הגובלות באזור היקר ניתן למצוא נכסים במחירים נמוכים עד סבירים עם ביקוש להשכרה גבוה במיוחד.
תובנה # 3: מוטב ציפור אחת ביד מכמה על העץ
אחרי כמעט חודש של פטרולים עם פיטר בין השכונות (איך הוא אמר? משקיעים לא יודעים מה הם מחפשים…) ואין ספור בדיקות של נכסים והזדמנויות, הבנתי דבר אחד חשוב: תמיד אפשר למצוא עסקה טובה יותר.
חיפשתי נכסים מכונס נכסים, חיפשתי את הדיל הטוב ביותר, אבל לא באמת הכרתי את מחירי השוק ולא ידעתי להציע את המחיר הנכון בזמן הנכון. בשורה התחתונה, יותר מכל דבר אחר, מה שמנע ממני למצות את האפשרויות שנקרו בדרכי בשוק ולקנות את הנכס שרציתי, היה… חוסר הניסיון שלי.
כשהתהליך נהיה ממש מתסכל החלטתי לשנות אסטרטגיה. שמתי בצד את עניין התשואה (יותר גבוהה או יותר נמוכה). שמתי בצד את עניין המחיר (כי תמיד יהיה מחיר טוב יותר). שמתי בצד את עניין כונס הנכסים (כי הבנתי שעדיין אין לי די ניסיון להתעסק בזה).
הבנתי, שיותר חשוב לסגור את העסקה הראשונה מאשר לרדוף אחרי העסקה הכי טובה בתשואה הכי גבוהה.
החלטתי להוביל את עצמי לעסקה הראשונה ויהי מה, ובלבד שתהיה בטוחה יחסית ובמקום טוב באופן יחסי. הבנתי, שגם אם בעתיד יהיו לי עוד המון עסקאות הרי שרק סגירה של עסקה ראשונה – תעניק לי את הניסיון שחסר לי.
רוצה לדעת איך גם אתה יכול להשתלב בהשקעות נדל"ן בארה"ב? במיוחד בשבילך כתבתי את המדריך "להשקיע בחוכמה ובהצלחה" – מדריך מעשי להשקעה מושכלת בנכסים מניבים, בדגש על שוק הנדל"ן בארצות הברית. אני מזמין אותך להוריד את המדריך, וללמוד כל מה שצריך לדעת כדי לנהל את ההשקעות שלך בחוכמה ובהצלחה.
להורדת המדריך ללא תשלום – לחץ כאן.
