אחת השאלות שעולות בהקשר של השקעות נדל"ן בארה"ב היא שאלת המיסוי. כבכל השקעת נדל"ן גם בהשקעת נדל"ן בארה"ב צפויות הכנסות, הן מדמי השכירות והן מרווח הון בעת מכירת הנכס. הכנסות אלה חייבות במס גם בארה"ב וגם בישראל, אבל הנושא הרבה פחות מאיים והרבה יותר פשוט מכפי שאולי נדמה לך.
אמנת מס מסדירה קיזוז מס
אמנת מס שקיימת בין ישראל וארה"ב מבטיחה קיזוז מס כאשר לתושבי מדינה אחת יש הכנסות ממקורות הכנסה במדינה השנייה. לענייננו, כאשר אתה רוכש נדל"ן מניב בארה"ב ויש לך הכנסות מהנכס, תידרש לשלם מס גם בארה"ב (מיד נרחיב על כך את הדיבור) וגם בישראל, כאשר סכום המס ששילמת בארה"ב יזוכה מחבות המס שלך בישראל, בגין אותו נכס.
דו"ח שנתי לתשלום המס בארה"ב
כיוון שמקור ההכנסה הוא על אדמת ארה"ב, כמשקיעים ישראלים אנו מחויבים בראש ובראשונה בתשלום מס בארה"ב. הדרך הטובה ביותר היא בהגשת דו"חות מס שנתיים לרשויות הפדרליות ולרשויות המדינה בה נמצא הנכס. לשמחתך, כיוון שבמדינת פלורידה אין מיסוי על יחידים, הרי שכיחיד תושב חוץ, יהיה עליך להגיש דו"ח שנתי אך ורק לרשות הפדרלית.
כפי שאמרנו, נכס מניב צפוי לייצר שתי סוגי הכנסות: הכנסה משכירות והכנסה בבוא היום ממכירת הנכס. מה המשמעות מבחינת המיסוי? בוא נראה ביחד:
מיסוי בגין הכנסה משכירות בארה"ב
הכנסה משכירות היא סך התקבולים מהדייר ברוטו, בניכוי כל הוצאות התפעול של הנכס. בדיווח המוגש לרשויות המס הפדרליות בגין הכנסה משכירות, מדרגות המס ליחיד נכון לשנת 2021 יהיו כדלקמן:
- מ – $0 עד – $9,950 תידרש לשלם 10% מס
- מ – 9,951$ עד – 40,525$ תידרש לשלם 12% מס
- מ- $40,526 עד – $86,375 תידרש לשלם 22% מס
- מ – $86,376 עד – $164,925 תידרש לשלם 24% מס
- מ – $164,926 עד – 209,425$ תידרש לשלם 32% מס
- מ – 209,426$ עד – $523,600 תידרש לשלם 35% מס
- ומעל $523,601 תידרש לשלם 37% מס
חשוב לציין כי מחבות מס זו ניתן לקזז את כל ההוצאות הרגילות וההכרחיות לייצור ההכנסה. לרבות:
- קיזוז בגין הוצאות ישירות (פרסום הנכס, ניקיון ואחזקה, דמי ניהול, שכ"ט עו"ד ורו"ח, תשלומי ארנונה וריבית על משכנתא, אם יש).
- קיזוז בגין הוצאות עקיפות (הוצאות נסיעה לארה"ב לביקור בנכס לרבות: כרטיסי טיסה, מלון, רכב שכור ואש"ל).
- קיזוז בגין פחת על הנכס (הוצאה משמעותית ביותר העשויה להגיע ל-3.6% על 70-90% מעלות הכנס).
- לאחר קיזוז כל ההוצאות, מגיעה הטבה שנתית לכל משקיע תושב חוץ יחיד בסך 3,950$ שמצטרפת להוצאות על הנכס ואינה חייבת במס. (נאמר והרווח לאחר קיזוז כל ההוצאות הינו 10,000$ אזי יש לשלם מס עבור 6050$).
מיסוי בגין רווח הון בארה"ב
רווח הון הוא ההפרש המתקבל בין התמורה ממכירת הכנס (כמובן, לאחר הוצאות המכירה), לבין עלות הנכס (בניכוי הפחת שנצבר עד למכירה). זאת בלבד שהנכס נמכר לאחר למעלה משנה מעת רכישתו.
מדרגות המס ליחיד בגין ההכנסה ממכירת הנכס יהיו:
- עד 36,900$ גובה הכנסה בשנה, לא תידרש לשלם מס רווחי הון.
- מ- 36,900$ עד- 406,750$ גובה הכנסה בשנה, תידרש לשלם 15% מס רווחי הון.
- מעל 406,750$ גובה הכנסה בשנה, תידרש לשלם 20% מס רווחי הון.
כיוון שבמדינת פלורידה אין מיסוי על יחידים, כיחיד תושב חוץ לא יחול עליך מס מדינתי ליחידים.
גם כשמדובר במס רווחי הון!
חבות המס בישראל
החל משנת 2003 גם הכנסות משכירות בחו"ל חייבות במס.
המסלול המקובל למיסוי הכנסות אלה הינו מסלול דומה למיסוי ההכנסה מנכס מסחרי בישראל.
היינו: לצורך חישוב המס, יקוזזו ההוצאות הקשורות לנכס מהכנסות השכירות ועל הרווח שיישאר לאחר קיזוז ההוצאות – יהיה עליך לשלם בהתאם לשיעורי המס השולי שלך בישראל.
במסגרת מסלול זה תהיה זכאי לקזז מחבות המס גם את התשלומים ששילמת בארה"ב, בגין חבות המס הפדרלית.
חשוב שתדע כי קיים מסלול נוסף שבמסגרתו תוכל לשלם שיעור מס קבוע בגובה 15% אך ללא האפשרות לקזז את ההוצאות שהוצאת בארה"ב, פרט לפחת. הבחירה בין שני המסלולים תעשה בהתאם לגובה הכנסותיך ומקורן.
בנושא מס רווח הון בישראל – יהיה עליך לקחת בחשבון שיעור מס בגובה של 25%. כמובן שמהסכום שיתקבל, יקוזז התשלום ששילמת בגין רווח הון לרשויות המס האמריקניות.
הגשת דו"ח אישי בישראל – חובה
כתושב ישראלי כאשר הינך מבצע עסקאות נדל"ן בחו"ל, עליך להגיש דו"ח אישי המפרט את כל ההכנסות. הן משכירות והן ממכירת הנכסים. בהיעדר דו"ח כזה, היה וההשקעה תתגלה לרשויות המדינה אתה עלול להיקרא לחקירה בכפוף לסדר הדין הפלילי.
למידע מדויק – יש לפנות למומחים
המאמר שלפניך מציג את הנושא של מיסים בארה"ב באופן כללי. אנו ממליצים לך לפנות לגורמים מקצועיים, כדי לבחון את היבטי המיסוי ואת מסלולי הדיווח – בהתאם לחבויות המס הספציפיות שלך. כמו כן ניתן לקרוא עוד באתר האינטרנט של מס ההכנסה האמריקני (IRS).
רוצה לדעת איך גם אתה יכול להשתלב בהשקעות נדל"ן בארה"ב? במיוחד בשבילך כתבתי את המדריך "להשקיע בחוכמה ובהצלחה" – מדריך מעשי להשקעה מושכלת בנכסים מניבים, בדגש על שוק הנדל"ן בארצות הברית. אני מזמין אותך להוריד את המדריך, וללמוד כל מה שצריך לדעת כדי לנהל את ההשקעות שלך בחוכמה ובהצלחה.
רוצים להצטרף אלינו?
שותפים להשקעה – מחויבים להצלחה!
התקשרו עכשיו לתיאום פגישה ללא כל התחייבות: 053-222-4466
