השקעת נדלן בארה"ב – המונחים שחייבים לדעת

רבים מאיתנו חולמים להיות בעלי נדלן בארה"ב, אבל כדי להצליח במשימה, חשוב מאוד לדעת את "מילון המונחים" המקצועי ואת ההבדלים בין סוגי הנדלן הקיימים בארץ האפשרויות. גיא לבינטין, הבעלים של חברת "נדלן לבינטין", יזם ומשקיע ותיק ומנוסה בשוק הנדלן בארה"ב, מסביר

"לפני שמשקיעים בנדלן בארה"ב, חייבים לדעת ולהבין אלו סוגי נכסים קיימים בארה"ב: דירות "קונדו" (קונדומיניום), "סינגל פמילי" (שהם הבתים הפרטיים), "טאון האוס" (שהוא מעין הכלאה בין בית פרטי לבין קונדו) ו"מולטי פמילי" (מקבץ של יחידות דיור).

דירות קונדו

"דירת קונדומיניום, או בקיצור קונדו, מקבילה במובנים רבים לדירה בבניין דירות בארץ. לכל דירת קונדו יש נסח טאבו (טייטל) משלה, והיא אכן נרשמת על שמו של הרוכש. אבל מי שרוצה לרכוש דירת קונדו להשקעה בארה"ב, חייב לדעת כי קיים שם 'ועד בית' בכל בניין כזה, ושהוא הרבה יותר חזק מוועד הבית המוכר אצלנו, ולמעשה מזכיר יותר חברת ניהול. 'ועד הבית' בבניין של דירות קונדו אחראי על טיפול בתחזוקת הבניין ובכל השטחים המשותפים שקשורים לבניין, כגון: גינות, חדר כושר, בריכה, חנייה, ביטוח הבניין ועוד. ועד הבית יכול להחליט כל החלטה על-פי ראות עיניו ולרוכש דירת הקונדו אין שום מילה בנידון. אם הוא רוצה להחזיק בנכס, עליו לציית לכל החלטות ועד הבית, אחרת יאבד את החזקה בנכס המניב שלו. בהתחלה, כאשר הבניין חדש, דמי 'ועד הבית' יכולים להיות צנועים יחסית ולנוע סביב 250 דולר לחודש, אך כאשר הבניין מתיישן ונדרשת יותר תחזוקה, תוך שנים ספורות דמי הוועד עלולים ממש להכפיל את עצמם, והרווחיות של הנכס יורדת".

סינגל פמילי

"זהו למעשה בית בודד על אדמה פרטית, בדומה לווילה אצלנו. כאן התחזוקה זולה יותר, כי אין כפיפות לוועד בית, אך לעומת זאת יש יותר התעסקות בתפעול, כי אין מי שיעשה את זה, ויש גם הוצאות על תחזוקת הנכס ושיפורים בו. היחס בין הוצאות לבין הכנסות טוב יותר, אך דורש הרבה יותר עבודת ניהול עצמית. כמובן, אפשר לתת את ענייני התפעול לחברת ניהול, אך הדבר ישחק את הרווחיות".

טאון האוס

"זוהי למעשה מעין הכלאה בין סינגל פמילי לבין קונדו. אפשר לראות את זה כמעין קוטג' בשורת קוטג'ים טוריים, שבהם אכן יש לכל אחד מהדיירים חלקת אדמה פרטית קטנה, אך הבתים מחוברים זה לזה, ולכן גם עליהם חלים אותם חוקי 'ועד בית' קשוחים כמו בדירות הקונדו. רבים בארץ חושבים בטעות שטאון האוס הוא כמו בית פרטי, אך אין זה כך".

מולטי פמילי

"למעשה, כאן מדובר בנכס מניב, שמכיל מקבץ של מספר דירות או יחידות דיור. במקום שלכל דירה יהיו בעלים שונים, כאן יש בעלים אחד לכל הדירות. גם הניהול משותף. מכיוון שמדובר בעסקה יקרה, פעמים רבות הבעלים של מולטי פמילי יכולה להיות קבוצת משקיעים".